Nicht immer sind die latent steigenden Energiepreise der Grund für die Erhöhung der Betriebskosten. In mancher Jahresabrechnung werden dem Mieter Kosten berechnet, die eigentlich der Vermieter tragen müsste. Dahinter steht oft keine böse Absicht. Um das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht unnötig zu belasteten, sollten beide Seiten wissen, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und wie sie zu berechnen sind. Grundvoraussetzung für die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Hierfür kommen Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung in Betracht.

Erleichterung für Vermieter

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Abrechung von bestimmten Betriebskosten für Vermieter erleichtert. Betriebskosten, die nicht gemäß der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung (HeizkV) verbrauchsgemäß abzurechnen sind, können auch mit dem sog. Abflussprinzip abgerechnet werden. Der Vermieter darf also diejenigen Kosten in Rechnung stellen, mit denen er im Abrechungszeitraum tatsächlich vom Leistungserbringer belastet worden ist (BGH, Az.: VIII ZR 27/07).

Achtung: Ein solcher Abrechnungsmodus ist nach dem BGH-Urteil grundsätzlich nur zulässig, wenn das konkrete Mietverhältnis sowohl im Abrechungs- als auch im Verbrauchszeitraum bestanden hat. Die Karlsruher Richter haben in ihrem Urteil offen gelassen, ob nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) bei einem Mieterwechsel die Berechnung nach dem Abflussprinzip unzulässig sein kann.

Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten

Während bei einer Vorauszahlungsvereinbarung alle Kostenpositionen nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, sind bei einer Betriebskostenpauschale durch die Mietzahlungen alle Nebenkosten bereits rückwirkend abgedeckt. Auch für einzelne Kostenarten kann ein Pauschalbetrag angesetzt werden. Dies gilt aber nicht für Heiz- und Warmwasserkosten, die nach der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung (HeizkV) stets verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der BGH hält dementsprechend die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete für unzulässig (Az.: VIII ZR 212/05). Ausnahmen sind in § 11 HeizkV abschließend genannt, beispielsweise Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter dem Mieter vorschlägt, auf einen Direktlieferungsvertrag zu wechseln und der Mieter einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Fernheizwerk abschließen soll. Denn lässt er sich darauf ein, ist der Vermieter nicht mehr für die Instandhaltung und -setzung der Heizanlage zuständig.

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