Der Mieter muss sich unmittelbar an das Versorgungsunternehmen halten und hat keine Möglichkeit, bei Beeinträchtigungen die Mietzahlung zu mindern, z.B. weil die Heizung nicht funktioniert.

Anforderungen an eine korrekte Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter darf nur die Bezahlung der laufenden Auslagen verlangen. Kosten für Reparatur, Instandhaltung und Verwaltung sind bereits mit der Miete abgegolten. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die umlagefähigen Kosten abschließend aufgezählt, beispielsweise für laufende öffentliche Lasten, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung. Übrigens: Kosten für Abrechnungserstellung und Porto sind als Verwaltungskosten nicht umlagefähig. Unabhängig davon, ob der Mieter die Kosten tatsächlich mit verursacht hat, ist er zur anteiligen Bezahlung verpflichtet: Der Mieter einer Parterrewohnung muss z.B. die Betriebskosten für einen Aufzug mittragen, selbst wenn er keinen Keller oder Dachgeschossanteil gemietet hat (BGH, Az.: VIII ZR 103/06).

Die Abrechnung sollte verständlich formuliert sein und folgende Mindestangaben enthalten: Abrechnungszeitraum, getrennt aufgelistete Kostenarten, anfallende Gesamtbeträge, Verteilerschlüssel und Kostenanteil, der auf den einzelnen Mieter entfällt. Die Verteilung erfolgt regelmäßig nach folgenden Kriterien: Verbrauch, Wohnfläche, Wohnungsanzahl oder Anzahl der Personen im Wohnungshaushalt, wobei die Kombination einzelner Kriterien zulässig ist.

Sind Gewerbebetriebe im Wohngebäude abgesiedelt, müssen deren Kosten gesondert aufgeführt sein, sofern das Gewerbe erhebliche Betriebskosten verursacht, wie z.B. ein Friseursalon, bei dem hohe Wasser- und Stromkosten anfallen. Von dieser Summe werden die mit der Miete geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Je nach Gesamtergebnis ergibt sich dann ein Nachzahlungs- oder Rückerstattungsanspruch.

Fristen für Vermieter und Mieter

Der Vermieter muss Ansprüche mittels einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend machen. Der Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung zur Erhebung von Einwendungen grundsätzlich 12 Monate Zeit, sollte aber in den ersten 4 Wochen bereits die Richtigkeit überprüfen und Zweifel anmelden. Sonst muss er zunächst den verlangten Betrag bezahlen, den er nach Klärung der Abrechnung wieder zurückverlangen will. Achtung: Bezahlt der Mieter vorbehaltlos die Betriebskosten, stehen ihm keine Einwendungen mehr zu, soweit sie ihm aus der Betriebskostenabrechnung erkennbar waren. Gleiches gilt, wenn er das Rückzahlungsguthaben annimmt.

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